馬哈拉施特拉邦擬訂《DELTA法案》　有望成為印度首個以區塊鏈土地代幣化為核心的法例

印度馬哈拉施特拉邦正着手建立可能屬全國首個針對不動產代幣化的專門法律框架。邦首席部長Devendra Fadnavis已指示官員草擬《Maharashtra Digitisation and Exchange of Land Token Asset Act》（DELTA Act），計劃以區塊鏈支援的制度，把土地及其他不動產權益數碼化，並容許以代幣形式進行交換與轉讓。 按構想，DELTA Act將容許土地及房地產在區塊鏈上以數碼代幣呈現，支持碎片化持有（fractional ownership）、更便捷的轉移，並有機會釋放原本流動性不足的資金。Fadnavis把代幣化定位為馬哈拉施特拉邦2030年躋身1萬億美元經濟體策略的一部分，稱此舉可「為公眾利益釋放土地及房地產資產中蘊藏的價值」。一旦立法，馬哈拉施特拉邦將成為印度首個以法例形式專門規範區塊鏈不動產代幣化的邦。 法案草擬方向包括：在具區塊鏈功能的數碼框架下將不動產代幣化，交易透過與資產價值掛鈎的代幣執行；由政府組成專家委員會，集合SEBI、BSE、NSE代表，以及相關領域專家與業界人士，共同制定完整立法架構；並要求在制定法律時研究國際監管模式、行業做法與法律先例。 在印度政策層面，政界對現實世界資產（real-world assets）代幣化的興趣升溫，但全國仍缺乏針對代幣化資產的獨立法例。去年12月，國會議員Raghav Chadha曾促請中央政府推出《Tokenization Bill》及監管沙盒（regulatory sandbox），讓新模式在監督下測試。支持者認為，代幣化可令較小型投資者更易接觸高價值資產。馬哈拉施特拉邦過往亦曾釋出相關訊號：Fadnavis在2025年11月表示，資產轉讓數碼化可釋放估計₹50 trillion的閒置資金，尤其是在孟買房地產市場。 印度現時已有少量、在既有規則下運作的代幣化項目。在GIFT City，Tokeny、Terazo等平台曾以SPV架構及Polygon等公鏈推出代幣化房地產安排，主要依循現行證券及虛擬數碼資產規則，而非專門法例。 國家層面監管機構對加密貨幣仍然審慎。路透社審閱的文件顯示，印度儲備銀行（Reserve Bank of India）建議把加密貨幣及私人發行的穩定幣排除在受規管銀行體系之外，理由涉及金融穩定與貨幣主權風險。稅務與執法亦是焦點：印度所得稅部門警告，即使加密貨幣收益已徵收30%稅率，仍難以追蹤在海外交易所及自託管錢包（self-custodied wallets）進行的加密交易。 監管收緊已見於實務操作。印度金融情報單位（Financial Intelligence Unit）加強監督力度：由2026年1月起，已指示加密貨幣交易所保留超過10,000美元的場外（OTC）加密貨幣交易紀錄，並需包括最終受益人（beneficial ownership）、資金來源及目的錢包等資料。FIU另有指引引入更嚴格KYC措施，包括即時自拍核驗（live selfie verification）、地理位置檢查（geolocation checks），以及按風險評級定期更新客戶資料。 放眼國際，UAE、新加坡、香港、德國及美國等司法管轄區已測試或推行受規管的現實世界資產代幣化及碎片化持有框架。Fadnavis表示，馬哈拉施特拉邦在設計DELTA Act時會參考相關全球模式與最佳實務。 目前DELTA Act正處於草擬階段。邦政府召集的專家委員會將先行制定法律框架，再視乎進度提交法案供立法機關審議。若計劃推進，將被視為區塊鏈應用於印度房地產的重要一步，既可能提升流動性與擴闊參與門檻，同時亦會帶來一系列法律、稅務及監管問題需要釐清。