Махараштра готує закон DELTA — першу в Індії норму для токенізації землі на блокчейні

Штат Махараштра розпочав підготовку того, що може стати першим в Індії спеціалізованим правовим режимом для токенізації нерухомості. Головний міністр Девендра Фаднавіс доручив чиновникам розробити Maharashtra Digitisation and Exchange of Land Token Asset Act (DELTA Act) — закон із використанням блокчейну, покликаний оцифрувати та забезпечити обіг токенізованих прав та часток у нерухомому майні. DELTA Act має дозволити представляти земельні ділянки й об'єкти нерухомості у вигляді цифрових токенів у блокчейн-середовищі. Це відкриває шлях до дробової власності, простіших передач прав і потенційного залучення значних обсягів капіталу, який нині залишається неліквідним. Фаднавіс пов'язав ініціативу зі стратегією Махараштри стати економікою обсягом $1 трлн до 2030 року, заявивши, що токенізація може "розблокувати вартість, закладену в земельних і нерухомих активах, на користь суспільства". У разі ухвалення Махараштра стане першим штатом Індії зі статутом, спеціально пристосованим під токенізацію нерухомості на блокчейні. Що передбачає пропозиція: - Токенізацію нерухомого майна на блокчейн-орієнтованій цифровій інфраструктурі, де операції здійснюватимуться через токени, прив'язані до вартості активу. - Створення урядом експертного комітету за участі представників SEBI, BSE, NSE, профільних фахівців і представників індустрії для підготовки комплексного законодавчого підходу. - Доручення проаналізувати міжнародні регуляторні моделі, практики ринку та правові прецеденти під час формування норми. Місце ініціативи в політиці Індії Інтерес до токенізації реальних активів серед індійських політиків зростає, але в країні немає окремого загальнонаціонального закону для токенізованих активів. У грудні минулого року депутат Рагхав Чадха закликав центральний уряд внести Tokenization Bill і запустити регуляторну "пісочницю" для тестування нових моделей під наглядом. Прихильники підкреслюють, що токенізація може розширити доступ дрібніших інвесторів до активів із високою вартістю. Махараштра вже раніше демонструвала інтерес до такого підходу. У листопаді 2025 року Фаднавіс заявляв, що цифровізація передачі активів здатна вивільнити орієнтовно ₹50 трлн "мертвого" капіталу, зосередженого насамперед на ринку нерухомості Мумбаї. Поточна практика токенізації та позиція регуляторів В Індії вже існують обмежені проєкти токенізації в регульованих рамках. У GIFT City платформи на кшталт Tokeny та Terazo запускали структури токенізованої нерухомості через SPV та публічні блокчейни, зокрема Polygon, працюючи в межах чинних правил щодо цінних паперів і віртуальних цифрових активів, а не за спеціальним законом. На національному рівні регулятори зберігають обережність щодо криптовалют. Документи, з якими ознайомився Reuters, свідчать, що Резервний банк Індії рекомендував не допускати криптовалюти та приватно випущені стейблкоїни до регульованої банківської системи, посилаючись на ризики для фінансової стабільності та монетарного суверенітету. Податкові та контрольні питання також залишаються проблемними. Департамент податку на прибуток Індії попереджав про складність відстеження криптооперацій на закордонних біржах і в самостійно керованих гаманцях, попри чинний податок 30% на прибутки від криптоактивів. Посилення нагляду на практиці Фінансова розвідка Індії (Financial Intelligence Unit) переходить до жорсткішого контролю. З січня 2026 року криптобіржам наказано зберігати записи про позабіржові (OTC) транзакції з криптовалютами понад $10,000, включно з даними про кінцевих бенефіціарів, джерело коштів і адреси гаманців-одержувачів. Окремі рекомендації FIU також запровадили суворіші KYC-процедури, зокрема перевірку "live selfie", геолокаційні перевірки та періодичне оновлення даних клієнтів залежно від ризик-профілю. Міжнародний контекст Низка юрисдикцій — ОАЕ, Сінгапур, Гонконг, Німеччина та США — уже тестували або запровадили регульовані рамки для токенізації реальних активів і дробової власності. Фаднавіс заявив, що Махараштра спиратиметься на ці глобальні моделі та найкращі практики. Подальші кроки DELTA Act перебуває на стадії підготовки тексту. Експертний комітет, скликаний урядом штату, має сформувати правову рамку перед тим, як будь-який законопроєкт буде внесено на розгляд законодавчого органу. Якщо ініціатива просунеться, це може стати важливою віхою для застосування блокчейну в індійській нерухомості: потенційно підвищити ліквідність і доступ, але водночас загострити низку юридичних, податкових і регуляторних питань, які доведеться вирішити.