Le Maharashtra prépare le DELTA Act, un projet de loi inédit en Inde pour tokeniser le foncier sur blockchain

L’État indien du Maharashtra s’apprête à poser les bases du premier cadre juridique spécifiquement dédié à la tokenisation des terrains et des biens immobiliers. Le ministre en chef Devendra Fadnavis a demandé à l’administration de rédiger le "Maharashtra Digitisation and Exchange of Land Token Asset Act" (DELTA Act), un texte s’appuyant sur la blockchain pour numériser et faciliter l’échange d’intérêts tokenisés dans l’immobilier. Le projet vise à représenter des droits sur des actifs immobiliers sous forme de jetons numériques inscrits sur une blockchain. Objectif : permettre la détention fractionnée, simplifier les transferts et mobiliser des capitaux aujourd’hui peu liquides. Devendra Fadnavis inscrit cette initiative dans l’ambition du Maharashtra de devenir une économie de 1 000 milliards de dollars d’ici 2030, affirmant que la tokenisation pourrait "déverrouiller la valeur" contenue dans le foncier et l’immobilier au bénéfice du public. Si la loi était adoptée, le Maharashtra deviendrait le premier État indien à se doter d’un texte conçu sur mesure pour la tokenisation immobilière adossée à la blockchain. Les principaux éléments évoqués comprennent : - la tokenisation de biens immeubles via un dispositif numérique "blockchain-enabled", avec des transactions exécutées au moyen de jetons liés à la valeur des actifs ; - la création d’un comité d’experts constitué par le gouvernement, réunissant des représentants de la SEBI, de la BSE et de la NSE, ainsi que des spécialistes et des professionnels du secteur, chargé de bâtir un cadre législatif complet ; - un mandat pour analyser des modèles réglementaires internationaux, des pratiques de marché et des précédents juridiques afin d’orienter la rédaction. Cette initiative s’inscrit dans un intérêt croissant en Inde pour la tokenisation d’actifs du monde réel, dans un contexte où aucun texte national autonome ne régit les actifs tokenisés. En décembre dernier, le député Raghav Chadha a appelé le gouvernement central à présenter un "Tokenization Bill" et à mettre en place une sandbox réglementaire afin de tester de nouveaux schémas sous supervision. Les partisans de la tokenisation estiment qu’elle pourrait élargir l’accès à des actifs de grande valeur pour des investisseurs plus modestes. Le Maharashtra a déjà affiché ses intentions : en novembre 2025, Devendra Fadnavis indiquait que la numérisation des transferts d’actifs pourrait libérer environ 50 000 milliards de roupies (₹50 trillion) de capitaux inactifs, notamment sur le marché immobilier de Mumbai. Dans les faits, des projets de tokenisation limités et encadrés existent déjà. À GIFT City, des plateformes telles que Tokeny et Terazo ont lancé des structures immobilières tokenisées via des SPV et des blockchains publiques comme Polygon, en s’appuyant sur la réglementation existante applicable aux titres et aux actifs numériques (virtual digital assets), plutôt que sur une loi dédiée. Au niveau national, la prudence demeure forte à l’égard des cryptomonnaies. D’après des documents consultés par Reuters, la Reserve Bank of India a recommandé de maintenir les cryptomonnaies et les stablecoins privés en dehors du système bancaire régulé, invoquant des risques pour la stabilité financière et la souveraineté monétaire. Les enjeux fiscaux et de contrôle restent également sensibles : l’Income Tax Department a averti des difficultés à suivre les transactions crypto réalisées sur des plateformes étrangères et via des portefeuilles en auto-garde, malgré l’imposition de 30% sur les gains crypto. Le durcissement du contrôle se matérialise aussi dans la lutte anti-blanchiment. L’Unité de renseignement financier indienne (Financial Intelligence Unit) renforce la surveillance : à partir de janvier 2026, les plateformes d’échange de cryptomonnaies ont reçu instruction de conserver les enregistrements des transactions OTC supérieures à 10 000 dollars, y compris l’identité des bénéficiaires effectifs, l’origine des fonds et les portefeuilles de destination. D’autres lignes directrices de la FIU imposent un KYC renforcé, incluant vérification par selfie en direct, contrôles de géolocalisation et mises à jour périodiques des dossiers clients selon le profil de risque. À l’international, plusieurs juridictions — Émirats arabes unis, Singapour, Hong Kong, Allemagne et États-Unis — ont déjà expérimenté ou déployé des cadres réglementés pour la tokenisation d’actifs réels et la détention fractionnée. Devendra Fadnavis a précisé que le Maharashtra s’inspirera de ces modèles et des meilleures pratiques. Le DELTA Act est désormais en phase de rédaction. Le comité d’experts constitué par l’État doit formaliser l’architecture juridique avant toute présentation d’un projet de loi au législateur. Si l’initiative se concrétise, elle pourrait marquer une étape importante pour l’usage de la blockchain dans l’immobilier indien, en ouvrant des perspectives de liquidité et d’accès accrues, tout en soulevant des questions juridiques, fiscales et réglementaires à trancher.