Махараштра готовит закон DELTA — первый в Индии акт о токенизации земли на блокчейне

В индийском штате Махараштра приступили к подготовке возможного первого в стране специализированного закона о токенизации недвижимости. Главный министр Девендра Фаднавис поручил чиновникам разработать Maharashtra Digitisation and Exchange of Land Token Asset Act (DELTA Act) — законодательную инициативу на базе блокчейна, которая должна оцифровать и упростить оборот токенизированных прав на объекты недвижимого имущества. DELTA Act предполагает, что земельные участки и объекты недвижимости смогут быть представлены в виде цифровых токенов в блокчейн-среде. Это открывает путь к дробному владению, ускорению сделок и потенциальному вовлечению крупных объёмов капитала, который сейчас остаётся неликвидным. Фаднавис увязал инициативу со стратегией Махараштры стать экономикой на $1 трлн к 2030 году и заявил, что токенизация может "раскрыть стоимость, заложенную в земельных и недвижимых активах, в интересах общества". В случае принятия Махараштра станет первым штатом Индии, закрепившим в отдельном законе токенизацию недвижимости на блокчейне. Что заложено в инициативе - Токенизация недвижимого имущества в цифровой инфраструктуре с поддержкой блокчейна; операции будут осуществляться через токены, привязанные к стоимости актива. - Создание правительством экспертного комитета с участием представителей SEBI, BSE, NSE, профильных специалистов и представителей отрасли для подготовки комплексной законодательной рамки. - Поручение изучить международные регуляторные модели, практику рынка и правовые прецеденты при формировании закона. Место инициативы в политике Индии Интерес к токенизации реальных активов среди индийских политиков растёт, но отдельного общенационального закона о токенизированных активах в стране нет. В декабре прошлого года депутат Рагхав Чадха призвал центральное правительство представить Tokenization Bill и запустить регуляторную "песочницу" для тестирования новых моделей под надзором. Сторонники подхода считают, что токенизация расширяет доступ к дорогим активам для небольших инвесторов. Ранее Махараштра уже обозначала намерения в этом направлении: в ноябре 2025 года Фаднавис заявил, что цифровизация передачи прав на активы может высвободить ориентировочно ₹50 трлн "замороженного" капитала, в том числе на рынке недвижимости Мумбаи. Текущие проекты и позиция регуляторов В Индии уже есть ограниченное число проектов токенизации в регулируемом контуре. В GIFT City платформы Tokeny и Terazo запустили структуры токенизированной недвижимости с использованием SPV и публичных блокчейнов, таких как Polygon, опираясь на действующие нормы по ценным бумагам и виртуальным цифровым активам, а не на отдельный закон. На общенациональном уровне регуляторы сохраняют осторожность в отношении криптовалют. Документы, изученные Reuters, показывают, что Резервный банк Индии рекомендовал не допускать криптовалюты и частные стейблкоины в регулируемую банковскую систему, указывая на риски для финансовой стабильности и денежного суверенитета. Налоговые и контрольные вопросы остаются острыми: Департамент подоходного налога Индии предупреждал о сложностях отслеживания криптосделок на зарубежных биржах и в кошельках самостоятельного хранения, несмотря на действующую ставку налога 30% на прибыль от криптоактивов. Практика ужесточения надзора Финансовая разведка Индии (Financial Intelligence Unit) усиливает контроль. С января 2026 года криптобиржам предписано хранить данные по внебиржевым (OTC) операциям с криптовалютой свыше $10,000, включая сведения о бенефициарном владельце, источнике средств и кошельках назначения. Отдельные рекомендации FIU ввели более жёсткие меры KYC: проверку через live-селфи, геолокационные проверки и периодическое обновление данных клиентов в зависимости от риск-профиля. Международный контекст Ряд юрисдикций — ОАЭ, Сингапур, Гонконг, Германия и США — уже тестировали или внедрили регулируемые модели для токенизации реальных активов и дробного владения. По словам Фаднависа, Махараштра намерена опираться на эти глобальные подходы и лучшие практики. Дальнейшие шаги DELTA Act находится на стадии подготовки текста. Созванный штатом экспертный комитет должен сформировать правовую конструкцию до внесения законопроекта на рассмотрение. Если инициатива получит развитие, это станет заметным шагом для применения блокчейна в индийской недвижимости — с перспективой повышения ликвидности и доступности, но и с комплексом правовых, налоговых и регуляторных вопросов, которые предстоит решить.