Maharashtra Siapkan RUU DELTA Act—Regulasi Pertama di India untuk Tokenisasi Tanah di Blockchain

Pemerintah Negara Bagian Maharashtra tengah menyiapkan kerangka hukum yang berpotensi menjadi aturan khusus pertama di India untuk tokenisasi properti. Kepala Menteri Devendra Fadnavis telah menginstruksikan jajaran terkait menyusun Maharashtra Digitisation and Exchange of Land Token Asset Act (DELTA Act), yakni rancangan undang-undang berbasis blockchain untuk mendigitalisasi dan memungkinkan pertukaran kepentingan atas aset tidak bergerak dalam bentuk token. DELTA Act diproyeksikan memungkinkan tanah dan real estat direpresentasikan sebagai token digital di blockchain, membuka peluang kepemilikan fraksional, mempermudah pengalihan, serta berpotensi menarik modal besar yang selama ini tidak likuid. Fadnavis menempatkan inisiatif ini sebagai bagian dari strategi menjadikan Maharashtra ekonomi bernilai US$1 triliun pada 2030, dengan klaim tokenisasi dapat "membuka nilai yang tertanam dalam aset tanah dan real estat untuk kepentingan publik." Jika diberlakukan, Maharashtra akan menjadi negara bagian pertama di India yang memiliki statuta yang secara spesifik dirancang untuk tokenisasi properti berbasis blockchain. Rancangan tersebut mencakup tokenisasi aset tidak bergerak melalui kerangka digital berbasis blockchain, dengan transaksi dieksekusi lewat token yang terhubung dengan nilai aset. Pemerintah negara bagian juga akan membentuk komite ahli yang melibatkan perwakilan SEBI, BSE, NSE, pakar bidang terkait, dan profesional industri untuk menyusun kerangka legislasi yang komprehensif. Penyusunan aturan turut diarahkan mengacu pada kajian model regulasi internasional, praktik industri, serta preseden hukum. Dalam lanskap kebijakan India, minat terhadap tokenisasi aset dunia nyata meningkat, tetapi India belum memiliki undang-undang nasional khusus untuk aset bertoken. Pada Desember lalu, anggota parlemen Raghav Chadha mendorong pemerintah pusat menerbitkan Tokenization Bill dan membentuk regulatory sandbox agar model baru dapat diuji di bawah pengawasan. Pendukung tokenisasi menilai skema ini dapat memperluas akses investor ritel ke aset bernilai tinggi. Maharashtra sebelumnya sudah memberi sinyal searah. Pada November 2025, Fadnavis menyatakan digitalisasi proses pengalihan aset berpotensi membebaskan sekitar ₹50 triliun modal menganggur, terutama di pasar properti Mumbai. Aktivitas tokenisasi yang bersifat terbatas dan teratur sudah ada di India. Di GIFT City, platform seperti Tokeny dan Terazo meluncurkan struktur real estat bertoken menggunakan SPV dan blockchain publik seperti Polygon. Kegiatan tersebut berjalan dengan mengandalkan aturan yang ada untuk sekuritas dan virtual digital assets, bukan rezim hukum khusus. Di tingkat nasional, regulator masih berhati-hati terhadap kripto. Dokumen yang ditinjau Reuters menunjukkan Reserve Bank of India merekomendasikan agar cryptocurrency dan stablecoin yang diterbitkan pihak swasta tetap berada di luar sistem perbankan yang teregulasi, dengan alasan risiko stabilitas keuangan dan kedaulatan moneter. Aspek pajak dan penegakan juga menjadi sorotan: Direktorat Jenderal Pajak (Income Tax Department) memperingatkan sulitnya melacak transaksi kripto di bursa luar negeri dan dompet self-custody, meski India telah menerapkan pajak 30% atas keuntungan kripto. Pengetatan pengawasan juga terlihat dalam praktik. Financial Intelligence Unit (FIU) memperkuat aturan: mulai Januari 2026, bursa kripto diminta menyimpan catatan transaksi OTC cryptocurrency di atas US$10.000, termasuk pemilik manfaat (beneficial ownership), sumber dana, dan alamat dompet tujuan. Panduan FIU terpisah memperkenalkan KYC yang lebih ketat, seperti verifikasi selfie secara live, pemeriksaan geolokasi, serta pembaruan data nasabah berkala berdasarkan pemetaan risiko. Secara global, sejumlah yurisdiksi—UAE, Singapura, Hong Kong, Jerman, dan Amerika Serikat—sudah menguji atau menerapkan kerangka teregulasi untuk tokenisasi aset dunia nyata dan kepemilikan fraksional. Fadnavis menyatakan Maharashtra akan merujuk pada model global dan praktik terbaik tersebut. Saat ini DELTA Act masih pada tahap penyusunan. Komite ahli yang dibentuk pemerintah negara bagian akan menyiapkan kerangka hukum sebelum rancangan undang-undang diajukan untuk pembahasan legislatif. Jika berlanjut, inisiatif ini dapat menjadi langkah besar bagi penerapan blockchain di real estat India—membuka peluang likuiditas dan akses yang lebih luas, sekaligus memunculkan pertanyaan hukum, pajak, dan regulasi yang perlu diselesaikan.