Maharashtra vai redigir a DELTA Act, primeira lei da Índia para tokenização de terras em blockchain

O estado indiano de Maharashtra iniciou a elaboração do que pode se tornar o primeiro marco legal específico do país para tokenizar terras e imóveis. O ministro-chefe Devendra Fadnavis orientou a equipe do governo a preparar a Maharashtra Digitisation and Exchange of Land Token Asset Act (DELTA Act), proposta que pretende digitalizar e viabilizar a negociação de participações tokenizadas em bens imóveis por meio de blockchain. A iniciativa busca permitir que terrenos e ativos imobiliários sejam representados como tokens digitais, abrindo espaço para propriedade fracionada, transferências mais simples e a mobilização de capital hoje considerado ilíquido. Fadnavis vinculou o projeto à meta de transformar Maharashtra em uma economia de US$ 1 trilhão até 2030 e afirmou que a tokenização pode "destravar o valor embutido em ativos de terra e imóveis para benefício público". Se for aprovada, a medida colocaria Maharashtra como o primeiro estado indiano com uma lei desenhada especificamente para tokenização imobiliária baseada em blockchain. Entre os elementos previstos, o texto deve criar uma estrutura digital habilitada por blockchain para tokenização de imóveis, com transações executadas via tokens vinculados ao valor do ativo. O governo também pretende formar um comitê de especialistas reunindo representantes da SEBI, BSE e NSE, além de especialistas setoriais e profissionais da indústria, para construir um arcabouço legislativo abrangente. Outra diretriz é analisar modelos regulatórios internacionais, práticas de mercado e precedentes jurídicos durante a redação. O debate sobre tokenização de ativos do mundo real vem ganhando tração na Índia, mas o país ainda não possui uma lei nacional independente para ativos tokenizados. Em dezembro passado, o parlamentar Raghav Chadha defendeu que o governo central apresente um Tokenization Bill e crie um sandbox regulatório para testar modelos sob supervisão. Defensores argumentam que a tokenização pode ampliar o acesso de investidores menores a ativos de alto valor. Maharashtra já havia sinalizado interesse no tema: em novembro de 2025, Fadnavis disse que a digitalização das transferências de ativos poderia liberar cerca de ₹50 trilhões em capital ocioso, especialmente no mercado imobiliário de Mumbai. Apesar de não existir uma lei sob medida, há iniciativas reguladas e ainda limitadas. Em GIFT City, plataformas como Tokeny e Terazo estruturaram modelos de imóveis tokenizados com SPVs e redes públicas como a Polygon, operando sob regras atuais de valores mobiliários e de ativos digitais virtuais, e não sob um estatuto específico. No plano nacional, a postura regulatória segue cautelosa em relação a criptomoedas. Documentos analisados pela Reuters indicam que o Reserve Bank of India recomendou manter criptomoedas e stablecoins emitidas por entes privados fora do sistema bancário regulado, citando riscos à estabilidade financeira e à soberania monetária. A fiscalização tributária também segue no radar: o Income Tax Department alertou para dificuldades de rastrear transações cripto em corretoras no exterior e carteiras sob autocustódia, apesar da alíquota de 30% sobre ganhos com criptoativos. Na prática, a Índia tem apertado a supervisão. A Financial Intelligence Unit determinou que, a partir de janeiro de 2026, corretoras de criptoativos mantenham registros de transações OTC acima de US$ 10.000, incluindo beneficiário final, origem dos recursos e carteiras de destino. Diretrizes separadas da FIU elevaram exigências de KYC, com verificação por selfie ao vivo, checagens de geolocalização e atualização periódica de cadastros conforme o perfil de risco. No exterior, jurisdições como Emirados Árabes Unidos, Singapura, Hong Kong, Alemanha e Estados Unidos já testaram ou implementaram estruturas reguladas para ativos tokenizados do mundo real e propriedade fracionada. Fadnavis afirmou que Maharashtra pretende se inspirar nesses modelos e melhores práticas. A DELTA Act está agora em fase de redação. O comitê de especialistas convocado pelo estado deverá preparar o arcabouço legal antes de qualquer projeto ser formalmente encaminhado para avaliação legislativa. Se avançar, a proposta pode representar um salto no uso de blockchain no setor imobiliário indiano, com potencial de aumentar liquidez e acesso, mas também de levantar questões legais, tributárias e regulatórias que precisarão ser endereçadas.